Situation:
Bei der Umlage von Betriebskosten werden Vermieter immer kreativer. In der letzten Zeit werden plötzlich von Ihnen die Kosten für Wartung und/oder Revision der Elektroleitungen umgelegt. Dazu wird erläutert, es handle sich hierbei um wiederkehrende Kosten, die Sie nach der Betriebskostenverordnung zur Abrechnung berechtigt.
Der Mieterverein Brandenburg hält diese Rechtsauffassung für falsch.
Wartungskosten sind grundsätzlich als Betriebskosten nur dann fällig, wenn sie ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Die dort aufgeführten Wartungskosten (Nr. 4: Heizung, Nr. 5 c: Warmwassergeräte, Nr. 7: Aufzug, Nr. 15: Antenne und Nr. 16: Gemeinschaftswaschmaschine) gelten als erschöpfend aufgezählt. Die Kosten für Wartung und Revision der Elektroanlage können also nicht ohne weiteres über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben werden.
Sie können von den Vermietern auch nicht einseitig gefordert werden, denn: Es ergibt sich für die Vermieter keine Rechtspflicht aus §§ 536 ff. BGB sowie aus ihren obliegenden Verkehrssicherungspflichten nach §§ 823 ff. BGB, Wartung und Revision vornehmen zu müssen.
Darüber hinaus wird in der Rechtsliteratur und in der Rechtsprechung überwiegend davon ausgegangen, dass der Katalog der Betriebskostenverordnung als abgeschlossen anzusehen und die Umlagefähigkeit von Kosten als „Sonstige Betriebskosten“ restriktiv zu handhaben ist.
Auch durch die Möglichkeit für Vermieter in den neuen Bundesländern, den Mietern „Sonstige Kosten“ durch einseitige Umlageerklärungen nach § 14 MHG aufzuerlegen, ist die Kostenumlage für Wartung und Revision nicht rechtens. Es handelt sich eben nicht um Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung, Aufwendungen für die Überprüfung von Elektroanlagen und Gasleitungen sind Instandsetzungskosten. Die Kontrolle von Leitungen dient dazu, Mängel aufzudecken und ggf. Instandsetzungsarbeiten einzuleiten und durchzuführen. Damit handelte es sich um Aufwendungen für die Schadensvorsorge und Schadensverhütung (Maßnahmen der Verkehrssicherung), die nicht zu den Betriebskosten zählen und als solche nur wirksam umgelegt werden können wenn diese im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten" namentlich genannt und wirksam vereinbart wurden.
Wir empfehlen daher:
Zahlen Sie die von den Vermieter in Rechnung gestellten Kosten für die Wartung und Revision der Elektroleitungen nicht bzw. fordern Sie geleistete Zahlungen zurück, wenn die Umlage nicht wirksam vereinbart wurde.